Rynek handlowy w Polsce, czyli interesujące perspektywy

Przeczytaj także: Powierzchnie handlowe w Polsce - podsumowanie 2018 roku

Jak czytamy w raporcie, u schyłku minionego roku całkowite zasoby powierzchni handlowej w naszym kraju sięgały 14,8 mln mkw. GLA. Zdecydowanym liderem wśród dostępnych formatów pozostawały centra handlowe, których sumaryczna powierzchnia przekraczała 10,7 mln mkw. GLA. Przeszło połowa powierzchni handlowej naszego kraju, w tym centrów handlowych, skupiona jest na terenie ośmiu największych aglomeracji. Warto jednak podkreślić, że od 2000 roku udział, jaki posiadają największe miasta w zasobach handlowych, skurczył się z 77 do 56%.

- Tempo przyrostu nowej powierzchni handlowej utrzymuje się aktualnie na poziomie ok. 3% rocznie, co oznacza, że w ostatnich latach oddaje się do użytku ok. 465 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej rocznie (457 tys. mkw. w 2018 roku). Ubiegłoroczna podaż była o prawie jedną czwartą mniejsza od średniej z lat 2013-2015, która wynosiła 613 tys. mkw. W tym samym czasie dynamika wzrostu sprzedaży detalicznej utrzymywała się na stabilnym poziomie 6-7% – mówi Magdalena Sadal, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa branży handlowej w firmie Cresa Polska, autorka raportu.

Rosnące zasoby powierzchni handlowej przekładają się bezpośrednio na wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową. W ubiegłym roku średni poziom nasycenia dla Polski wzrósł do 386 mkw. na 1000 mieszkańców, a samą powierzchnią centrów handlowych do 280 mkw. na 1000 mieszkańców. Najbardziej nasyconymi rynkami są nadal największe aglomeracje, których poziomy nasycenia ponad dwukrotnie przekraczają średnie krajowe wskaźniki i w przeliczeniu na 1000 mieszkańców osiągają wartości wynoszące 834 mkw. dla powierzchni ogółem i 595 mkw. dla powierzchni w centrach handlowych. Najniższe wskaźniki nasycenia odnotowują miasta poniżej 100 tys. mieszkańców, co zachęca inwestorów i deweloperów obiektów handlowych do większej aktywności na tych rynkach.

- Niewątpliwie największą zmianą, która nastąpiła w 2018 roku, było wprowadzenie zakazu handlu w niedziele. Wbrew początkowym oczekiwaniom, najbardziej dotknął on tych, których miał wspierać – małych przedsiębiorców ze stacjonarnymi sklepami. Duże sieci i największe obiekty handlowe zanotowały wzrost obrotów, mimo że nie był aż tak imponujący jak we wcześniejszych latach – mówi Szymon Łukasik, Dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w firmie Cresa Polska.

- Na podstawie dokonanych wycen obiektów handlowych w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, czy mniejszych miastach do 50 tys. mieszkańców, możemy stwierdzić, że dobrze prosperujące centra handlowe notowały wzrost obrotów średnio od 5% do 10% w okresie 2018/2017. Spadek obrotów dotyczył pojedynczych najemców z sektora gastronomii, czynsze w galeriach pozostały na stabilnym poziomie – mówi Arkadiusz Bielecki, Dyrektor działu wycen w Cresa Polska.

Nowe obiekty, rozbudowy i modernizacje w 2018 roku

W 2018 roku na rynek dostarczono 457 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej. Na ten wolumen składa się: 26 nowych obiektów handlowych o łącznej powierzchni prawie 365 tys. mkw. GLA, 11 zakończonych rozbudów, które sumarycznie dostarczyły na rynek 67 600 mkw. GLA; cztery obiekty typu mixed-use o łącznej powierzchni ponad 25 tys. mkw. GLA.

Największymi obiektami oddanymi do użytku w 2018 roku są: Forum Gdańsk (62 000 mkw. GLA), Galeria Libero (45 000 mkw. GLA) w Katowicach, Gemini Park Tychy (36 000 mkw. GLA) i Nowa Stacja Pruszków (27 000 mkw. GLA). Najwięcej powierzchni dobudowano w centrum handlowym Platan w Zabrzu, a najbardziej spektakularne modernizacje i rozbudowy zakończono w warszawskich obiektach Atrium: Promenada, Targówek i Reduta. Zakończyła się też pierwsza faza rozbudowy centrum handlowego Janki, w wyniku której na rynek dostarczono 10 tys. mkw. GLA. W sumie rozbudowy odpowiadają za 15% ubiegłorocznej podaży.

- Na rynku dynamicznie rozwijają się sieci dyskontowe i to nie tylko w segmencie spożywczym, ale też odzieżowym i wyposażenia wnętrz. Sieci, które koncentrują się na największych rynkach, zwolniły nieco tempo ekspansji ze względu na nasycenie ich swoją obecnością i skupiają się na optymalizacji i podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących przedłużeń umów i dalszego rozwoju. Wszyscy uważnie obserwują rynek operatorów spożywczych, a w szczególności hipermarketów. Wygląda na to, że w najbliższych latach nastąpi tu wiele zmian, które odczują wszyscy najemcy i wynajmujący na rynku. Działania podejmowane na rynku handlowym zarówno przez najemców, jak i wynajmujących mają na celu wyróżnienie się oraz przyciągnięcie uwagi konsumentów i inwestorów – dodaje Szymon Łukasik.

Popyt na powierzchnię handlową w 2018 roku utrzymywał się na stabilnym poziomie. Nowo dostarczoną powierzchnię oraz zwalnianą przez operatorów wycofujących się z Polski lub będących w trakcie procesu optymalizacji (m.in. Duka, C&A, Piotr i Paweł) zajmują branżowi konkurenci oraz sieci, które znajdują się na etapie dynamicznej ekspansji. Reprezentują oni wszystkie branże i formaty: magazyny meblowe, branżę wyposażenia wnętrz, home&deco, jak również sieci spożywcze. Sektor dyskontowy w 2018 roku powiększył się o kilku nowych graczy, m.in. Dealz, Tedi, Action. Jednak najwięcej nowych marek odnotowano w branży moda i dodatki oraz restauracje.

- W 2018 roku na polskim rynku pojawiło się 30 nowych marek, a 8 wycofało się z Polski. W sumie w ciągu ostatnich 5 lat do naszego kraju weszły 154 nowe marki, podczas gdy w tym samym czasie wycofało się 31. Świadczy to o atrakcyjności polskiego rynku handlowego, który postrzegany jest jako rynek o ciągle dużym potencjale, zwłaszcza w kontekście płytkiego rynku najemców – komentuje Magdalena Sadal.

W najlepszych, wiodących galeriach stawki czynszu prime (najlepiej usytuowane lokale o powierzchni 100-150 mkw., przeznaczone dla kategorii moda i dodatki) osiągają co najmniej dwukrotnie wyższe wartości niż w pozostałych obiektach na poszczególnych rynkach.

Trendy na rynku handlowym w Polsce

Obecnie w budowie znajduje się ok. 570 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego 70%, czyli aż 400 tys. mkw., ma datę otwarcia zaplanowaną na 2019 rok. Dodatkowe 500 tys. mkw. powierzchni jest jeszcze na etapie planowania bądź projektowania. Warto tutaj zwrócić uwagę, że dwie trzecie obecnie budowanych i planowanych nowych obiektów będą stanowiły niewielkie obiekty (do 20 tys. mkw. powierzchni najmu) dwóch formatów: małe galerie i parki handlowe typu strip mall i convenience centres (centra wygodnych zakupów).

Przewidywany jest sukcesywny wzrost udziału rozrywki i gastronomii w galeriach (kina, restauracje, kluby fitness, eventy). W najnowszych obiektach, m.in. w niedawno otwartej Galerii Libero, rozrywka i gastronomia zajmują już 20% powierzchni obiektu.

Obiekty o słabszej pozycji rynkowej znajdują się pod silną presją obniżania stawek najmu, głównie ze względu na rosnącą konkurencję, zmiany przepisów regulujących funkcjonowanie rynku (zakaz handlu w niedzielę) oraz dwucyfrowe tempo ekspansji sektora e-commerce (szacunkowa wartość sprzedaży online w 2018 roku w Polsce to 50 mld zł).