Jak warszawski rynek biurowy zakończył I poł. 2019 r.?

Przeczytaj także: Mamy prawie 11 mln mkw. powierzchni biurowej

Na przestrzeni pierwszych sześciu miesięcy br. stołeczny rynek biurowy powiększył się o kolejne 10 biurowców, których łączna powierzchnia sięgała 80 550 mkw. Największe z nich to pierwsza faza Mojego Miasta (Echo Investment) – 18 700 mkw., Spark budynek B (Skanska) – 15 700 mkw. oraz Vector+ (ProfBud) – 13 700 mkw. Za sprawą nowej podaży całkowite zasoby biurowe Warszawy przekroczyły 5,5 mln. mkw. Plany deweloperów zakładają, że do końca bieżącego roku na rynek trafi kolejne 150 000 mkw. powierzchni biurowej, w tym Mennica Lagacy Tower wraz z Mennica Legacy West (65 000 mkw.) oraz Chmielna 89 (blisko 25 000 mkw.).

Najbardziej intensywne prace budowlane prowadzone są obecnie w rejonie Ronda Daszyńskiego (strefa Centralna Zachodnia). Ta okolica u schyłku 2021 roku, czyli wraz z oddaniem do użytkowania wszystkich trwających właśnie inwestycji, stanie się największą dzielnicą biznesową Warszawy. Ukończenie Warsaw Hub, Warsaw Unit, Mennica Legacy Tower, Skyliner, kolejnych faz Generation Parku oraz ArtN spowoduje, że strefa Centralna Zachodnia może wyprzedzić Służewiec w kategorii największej dzielnicy biurowej stolicy. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że Echo Investment, po nabyciu części warszawskiego kompleksu biurowego Empark (Służewiec), planuje przekształcić go w inwestycję mieszkaniową. W dalszej perspektywie możemy się spodziewać co najmniej kilku podobnych decyzji w stosunku do projektów wybudowanych w latach 90, stanowiących ok. 12% całkowitego zasobu powierzchni biurowej na Służewcu.

Duża liczba realizowanych inwestycji w centrum Warszawy zachęca najemców do rezerwowania najlepszych lokalizacji. Od stycznia do czerwca br. podpisano umowy najmu na 406 000 mkw., z czego 109 000 mkw. (27%) stanowiły umowy przednajmu. Wśród największych transakcji w pierwszej połowie roku znalazły się Getin Noble Bank (przednajem 18 500 mkw.) w The Warsaw Hub, Warta (przednajem blisko 17 600 mkw.) w Warsaw Unit, Bank Gospodarstwa Krajowego (przednajem 12 400 mkw.) w Varso, natomiast Axa renegocjowała umowę na 12 900 mkw. w Warsaw Trade Tower. Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że ze względu na ograniczoną dostępność biur w istniejących budynkach, firmy coraz częściej decydują się na wybór projektu znajdującego się na etapie realizacji. Dotyczy to zwłaszcza dużych najemców, poszukujących powierzchni w strefach centralnych, gdzie w znacznej większości istniejących obiektów nie ma wolnych biur lub ich powierzchnia jest relatywnie niewielka (kilkaset mkw.). Dodatkowo projekty, które mają być oddane do końca 2019 roku, są wynajęte już w 68%, a te z realizacją do końca 2020 roku w 42%. Świadczy to o silnym popycie na biura w stolicy, co z pewnością znajdzie swoje odzwierciedlenie w wartościach absorpcji w latach 2019 i 2020.

Równowaga pomiędzy popytem i podażą nie wpłynęła znacząco na stopę pustostanów, która od początku roku spadła jedynie o 0,2 pp. do poziomu 8,5%. Najmniej wolnej powierzchni znajduje się w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) oraz w Zachodniej Strefie Centrum – odpowiednio 5,2% i 5,3%. Natomiast Mokotów w rejonie Służewca Przemysłowego pozostaje lokalizacją z największą dostępnością biur – 204 000 mkw. (18,3%). Strefa ta zyskuje na atrakcyjności dzięki poprawie infrastruktury komunikacyjnej oraz ograniczonej dostępności powierzchni w strefach poza centrum, dzięki czemu w kolejnych miesiącach współczynnik pustostanów może zmaleć.

Wyjściowa stawka najmu w najlepszych lokalizacjach w COB utrzymuje się na stałym poziomie 22-24 EUR/mkw./miesiąc, na obrzeżach ścisłego centrum w budynkach klasy A wynosi 18-19,5 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w pozostałych lokalizacjach w Warszawie – 13,5-15 EUR/mkw./miesiąc.

- W związku z niewystarczającą ilością dostępnej od ręki powierzchni biurowej w strefach poza centrum możemy zaobserwować rosnące zainteresowanie najemców rejonem Służewca Przemysłowego. Okolica Ronda Daszyńskiego, która w perspektywie dwóch najbliższych lat ma szansę stać się największą biznesową dzielnicą Warszawy, powoli zaczyna nasycać się najemcami. Dlatego w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się spadku pakietów zachęt i tym samym wzrostu efektywnych stawek czynszu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W dłuższej perspektywie najemcy mogą być zainteresowani projektami realizowanymi w okolicach Metra Wilanowska, Ronda Radosława i Dworca Gdańskiego – powiedział Krzysztof Misiak, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Cushman & Wakefield.