Biurowy Kraków króluje w regionach

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe w regionach: w Krakowie wiosna

Duży popyt na biura w Krakowie to jednak nie wszystko - w ślad za nim podąża dotąd nienotowana w tej aglomeracji nowa podaż.

- W pierwszym półroczu tego roku w Krakowie oddanych zostało kilkanaście obiektów, dzięki czemu na rynek trafiło łącznie prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. To więcej niż przybyło w tym czasie nawet na największym w kraju rynku warszawskim - podaje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.

Kraków buduje potencjał

W pierwszej połowie br. zakończyły się realizacje m.in. V.Offices (21,6 tys. mkw.), Mogilska Office (12,5 tys. mkw.), DOT Office F1 (9,8 tys. mkw.) oraz budynku B1 w Fabryczna Office Park (13,5 tys. mkw.).

Zapotrzebowanie na biura w Krakowie nie umyka uwadze deweloperów, którzy intensyfikują swoją aktywność. Jak Mateusz Strzelecki informuje, w Krakowie buduje się właśnie około 270 tys. mkw. powierzchni biurowych.

- Na tle rynków regionalnych, także pod tym względem Kraków jest absolutnym liderem - przyznaje ekspert.

Według danych Walter Herz, zaplecze biurowe Krakowa liczy dziś około 1,36 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Analitycy tej firmy szacują, że do końca 2019 roku krakowskie zasoby wzrosną o kolejne 75 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na ukończeniu jest bowiem m.in. dziesięciopiętrowy biurowiec Tischnera Office firmy Cavatina, który zaoferuje 33,6 tys. mkw. biur.

W trakcie realizacji

Na krakowskim rynku budują największe firmy inwestujące w segmencie biurowym w Polsce. W pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej Skanska realizuje kompleks High5ive, w skład którego wejdzie pięć budynków. Inwestycja dostarczy 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dwa budynki w ramach pierwszego etapu zostały już oddane do użytku. Dwa następne ukończone zostaną w przyszłym roku, a budowa ostatniego jest planowana.

W pobliżu ronda Mogilskiego, największego, krakowskiego węzła komunikacyjnego, w miejscu tzw. szkieletora powstaje zaś multifunkcyjny projekt Unity Center. W kompleksie znajdą się budynki biurowe, hotel i apartamenty. Pierwszy z biurowców, realizowany w tym projekcie ma zostać oddany w przyszłym roku.

Na terenie dawnych zakładów Państwowej Wytwórni Wódek w Krakowie przy ulicy Fabrycznej firma Inter-Bud realizuje z kolei inwestycję Fabryczna City. Plany obejmują budowę obiektów biurowych, a w obrębie części zabytkowej czterogwiazdowego hotelu Mercure Kraków Fabryczna City, fitness, basenu, SPA, muzeum wódki oraz pasażu z restauracjami, a ponadto mieszkań i lokali usługowych. W strefie biurowej kompleksu - Fabryczna Office Park zaplanowane zostały cztery biurowce, z których jeden został już oddany, dwa są w fazie realizacji, a budowa ostatniego jeszcze nie została rozpoczęta.

Szczególnie prężnie rozwijają się południowe i południowo-wschodnie rejony Krakowa, gdzie realizowane są kolejne etapy inwestycji Bonarka for Business, Wadowicka 3, czy Zabłocie Business Park.

Zapowiadane projekty

Na tym obszarze, przy ulicy Klimeckiego również Cavatina zamierza wybudować swój nowy kompleks - Klimeckiego Office. Zaplanowane zostały w nim dwa biurowce, które zaoferują prawie 36 tys. mkw. powierzchni. Deweloper rozpoczyna właśnie realizację kolejnego etapu Equal Business Park przy ulicy Wielickiej i przygotowuje następne inwestycje w Krakowie, w których w ciągu najbliższych trzech lat planuje oddać blisko 78 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Budowę nowych, dużych projektów zapowiadają też w stolicy Małopolski inne wiodące firmy deweloperskie. Największą z inwestycji planuje White Star przy ulicy Saskiej 25. W ośmiu budynkach w kompleksie The Park powstać ma w sumie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Rozbudowywać będzie się również Bonarka for Business, która dysponuje dziś już 75 tys. mkw. biur. Firma TriGranit oddała niedawno w kompleksie biurowiec H o powierzchni 9,8 tys. mkw. i przygotowuje realizację kolejnych dwóch budynków I oraz J. Nowe biurowce mają dostarczyć na rynek po około 10 tys. mkw. Ich budowa ma ruszyć jeszcze w tym roku. O budowie nowego projektu w Krakowie mówi też Echo Investment.

Kraków outsourcingiem stoi

Rekordowo wysoki popyt na powierzchnię biurową w Krakowie związany jest przede wszystkim z tworzeniem nowych i rozwojem istniejących centów świadczących nowoczesne usługi dla biznesu. Kraków jest bowiem nie tylko wiodącą, polską, ale i światową lokalizacją dla firm z sektora BPO/SSC oraz branży nowych technologii.

W ubiegłym roku firmy z tego sektora zakontraktowały w Polsce jedną czwartą wynajętej powierzchni biurowej, tj. ponad 400 tys. mkw. biur. Z danych Walter Herz wynika, że w miastach regionalnych, poza Warszawą centra obsługi biznesu wygenerowały w 2018 roku przeszło połowę całkowitego popytu na powierzchnię biurową. W pierwszym półroczu tego roku do najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w największych ośrodkach biznesowych w naszym kraju trafiło natomiast prawie 190 tys. mkw. biur.

Prawie 60 proc. powierzchni z 3 mln mkw. biur zajmowanych obecnie przez sektor BPO/SSC w Polsce przypada na Kraków. Miasto oferuje inwestorom z tej branży dobrze wykwalifikowaną kadrę pracowniczą oraz relatywnie niskie koszty pracy i najmu powierzchni biurowej w porównaniu, zarówno z Warszawą, jak i rynkami Europy Zachodniej.

Coraz popularniejszy pre-let

Doradcy Walter Herz, zaznaczają że obecne w Krakowie firmy chętnie przenoszą dziś swoje siedziby do budynków położonych blisko centrum, gdzie pracownicy mają łatwiejszy dostęp do komunikacji miejskiej i bogatą ofertę usługową. Poza biurowcami w ścisłym centrum miasta, powodzeniem wśród najemców cieszą się też budynki zlokalizowane w okolicy ronda Mogilskiego.

Współczynnik powierzchni niewynajętej sięga aktualnie w Krakowie 10 proc. Ograniczona dostępność gotowych powierzchni powoduje, że znacznie więcej niż wcześniej nowych umów zawieranych jest teraz w formie pre-let, nawet na wczesnych etapach realizacji inwestycji.

Wywoławcze stawki czynszowe w centrum Krakowa kształtują się na poziomie 13,0 - 15,5 euro/mkw./m-c, a poza nim w przedziale 9,5 - 14 euro/mkw. W wielu przypadkach istnieje jednak możliwość wynegocjowania atrakcyjnych budżetów na wykończenie lokali, czy uzyskanie kilkumiesięcznych wakacji czynszowych, w wyniku czego czynsze efektywne są znacznie niższe.