Nieruchomości komercyjne w Polsce w centrum zainteresowania. Transakcji o 50% więcej

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: jest siła na nową falę akwizycji

Jak czytamy w komunikacie z raportu, odnotowana w ubiegłym roku ilość transakcji (około 170, w tym pojedyncze i portfelowe) okazała się o 50% wyższa niż rok wcześniej. Swój kapitał nad Wisłą lokowali przede wszystkim inwestorzy z Europy, głównie z Wielkiej Brytanii i Niemiec. Trudno jednak nie wspomnieć o coraz większym popycie ze strony inwestorów azjatyckich, którzy odpowiadali za niemal jedną piątą całości wolumenu transakcyjnego. W centrum ich zainteresowania znalazły przede wszystkim zapewniające stabilny zwrot z inwestycji aktywa zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu. Swoich amatorów znajdowały zarówno najwyższej klasy nieruchomości komercyjne, jak i starsze obiekty średniej klasy.

Nieruchomości biurowe na topie, Warszawa dominuje

Za połowę wolumenu transakcyjnego odnotowanego w badanym okresie odpowiadały nieruchomości biurowe, których dotyczyło niemal 70 transakcji obejmujących prawie 100 budynków o łącznej powierzchni ponad 1,4 mln m kw. Warszawa odpowiadała za około 60% całego wolumenu, co dało ponad 2,4 miliarda euro. Do największych transakcji w stolicy zalicza się nabycie: Warsaw Spire A przez Immofinanz za 386 mln euro, Warsaw Financial Center przez CPI PG za 275 ml euro oraz Eurocentrum Office Complex również przez CPI PG - za 255 mln euro. Inwestorzy spoglądali także w kierunku rynków regionalnych.
Jak jednak podkreślają autorzy raportu, inwestorzy spoglądali także w kierunku nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych na rynkach lokalnych.

- Liderami pod względem wielkości aktywów są Kraków i Wrocław, ale również inne lokalizacje stały się obiektem zainteresowania inwestorów. Na rynkach regionalnych największe wolumeny generowały transakcje nabycia biurowców: Argon w Gdańsku przez ISOC Holding, Nowego Rynku w Poznaniu przez Franklin Templeton Investments, Business Garden we Wrocławiu przez ISOC Holding czy obsługiwana przez nas transakcja zakupu przez Globalworth kompleksu Podium Park w Krakowie – mówi dr Piotr Goździewicz, Dyrektor, Dział Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland.

Magazyny ciągle popularne

Apetyt inwestorów na nieruchomości przemysłowe i logistyczne w 2019 r. utrzymał się na wysokim poziomie. Dostępność aktywów w tym segmencie była jednak mniejsza niż w latach poprzednich, co przełożyło się na niższy wolumen transakcji, wynoszący około 1,45 mld euro. Największe zainteresowanie wzbudzały obiekty przeznaczone do obsługi operatorów e-commerce, gdzie ceny aktywów dochodziły do rekordowych, nieobserwowanych wcześniej poziomów.

Nieruchomości handlowe gorzej, ale i tak ponad oczekiwania

W 2019 roku sektor nieruchomości handlowych wygenerował ponad ¼ wartości wszystkich transakcji (26%) - 1,9 mld euro. Wynik ten jest co prawda niższy niż w rekordowym 2018 roku, ale zdecydowanie lepszy od prognoz ekspertów, którzy biorąc pod uwagę globalne trendy przewidywali wstrzymanie się inwestorów od zakupów aktywów handlowych. W kręgu zainteresowań inwestorów znajdowały się obiekty handlowe różnych klas, o solidnych podstawach, gwarantujące stabilny zwrot z inwestycji. Popyt dotyczył również aktywów w regionie.

Znaczący udział w całym wolumenie transakcji w tym segmencie dotyczył nieruchomości handlowych będących przedmiotem repozycjonowania. Odświeżenie oferty czy poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, operatorów usług czy element rozrywkowy pozwala zwiększyć wartość danego obiektu. Jedną z ważniejszych transakcji ubiegłego roku w tym sektorze było przejęcie przez Cromwell Property Group wszystkich udziałów inwestorów zewnętrznych w Cromwell Polish Retail Fund, obejmującym siedem centrów handlowych – mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor zarządzający działem Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland.

Stopy kapitalizacji na stałym poziomie

W czwartym kwartale zeszłego roku stopy kapitalizacji w sektorze biurowym i handlowym utrzymywały się na stałym poziomie.

W czwartym kwartale zeszłego roku stopy kapitalizacji w sektorze biurowym i handlowym utrzymywały się na stałym poziomie. - W przypadku najlepszej klasy aktywów biurowych, w Warszawie wskaźnik ten oscylował wokół 4,50%, podczas gdy na głównych rynkach regionalnych wynosił od 5,50% do 6,00%. Stopa kapitalizacji w przypadku najwyższej klasy aktywów handlowych może oscylować od 4,25% w Warszawie do ok. 5,00% na innych, głównych rynkach – mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

Silny popyt inwestorów na aktywa w segmencie logistyczno-przemysłowym, zwłaszcza ze strony kapitału pochodzenia azjatyckiego, przyniósł dalszą kompresję stopy kapitalizacji o ok. 25 punktów bazowych. Na koniec 2019 r. dla tradycyjnych nieruchomości z tego sektora utrzymywała się ona w zależności od regionu w przedziale 5,75% - 6,50%.

Spektakularny wzrost cen nastąpił w wyróżniającej się klasie obiektów dostarczonych na wyłączne potrzeby międzynarodowych graczy rynku e-commerce. Pod koniec ubiegłego roku chiński inwestor kupił dwie lokalizacje firmy Amazon - w Bolesławcu i Pabianicach, z rekordowo niską stopą kapitalizacji wynoszącą 4,25%, co oznacza kompresję o ok. 90 punktów bazowych w ciągu ostatnich miesięcy.

Wschodzące gwiazdy rynku nieruchomości komercyjnych

Autorzy raportu podkreślają również, że w wolumenie transakcji inwestycyjnych jakie miały miejsce w 2019 udział odnotowały nowe segmenty nieruchomości komercyjnych. Pierwszy z nich to projekty mieszkań na wynajem i platformy najmu instytucjonalnego jakie są obecnie tworzone. Drugi to platformy prywatnych domów studenckich. Projekty mieszkań na wynajem obecnie realizują między innymi takie firmy jak Echo Investment (platforma Resi4Rent) czy Golub GetHouse, który w 2019 roku stworzył markę Inspirentals. W 2019 zawarto zaledwie kilka transakcji w segmencie najmu instytucjonalnego. Jedną z nich była transakcja funduszu Catella European Residential Fund, który w Krakowie kupił od firmy Hines za 20 mln EUR projekt złożony z mieszkań na wynajem i domu studenckiego. Rynek prywatnych domów studenckich mierzy się obecnie z ograniczoną liczbą tego typu produktów inwestycyjnych. Dlatego też liczba transakcji pomimo dużego zainteresowania inwestorów jest niewielka.

W 2019 r. Kajima Student Housing i Griffin RE zakupiły za około 60 milionów EUR od Oaktree Capital Management platformę prywatnych domów studenckich Student Depot. Należy oczekiwać, iż kolejne transakcje zarówno w segmencie mieszkań na wynajem jak i domów studenckich pojawią się niebawem na horyzoncie – podsumowuje Anna Baran, Dyrektor, Dział Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland.

W 2020 r. zainteresowanie inwestorów lokowaniem kapitału w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce nie powinno ulec spadkowi, chociaż zauważalna jest kurcząca się dostępność produktu. Wzrost konkurencji pomiędzy inwestorami może przynieść dalszą, niewielką kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszej klasy aktywów w segmencie biurowym oraz przemysłowym i logistycznym. Natomiast w sektorze handlowym stopy kapitalizacji powinny zostać na niezmienionym poziomie.