Zalando, Amazon i inni. Jak e-commerce napędza magazyny w Polsce

Przeczytaj także: Powierzchnie magazynowe: czy to już czas na mniejsze rynki?

Rekord nowej podaży

Jak czytamy w komunikacie opublikowanym przez BNP Paribas Real Estate Poland, polski rynek magazynowo-logistyczny to jeden z najprężniej rozwijających się sektorów nieruchomości komercyjnych w całej Europie. Ubiegłoroczny poziom nowej podaży, która sięgnęła wspomnianych już we wstępie 2,7 mln m kw., stanowił absolutny rekord w całej historii rodzimych nieruchomości magazynowych.

Najbardziej prężnie rozwijającymi się regionami była Polska Centralna oraz Górny Śląsk, które powiększyły się o odpowiednio 604 tys. m kw. i 555 tys. m kw. nowej powierzchni magazynowej. Największe z oddanych do użytkowania obiektów powstały na potrzeby branży e-commerce.

Liderzy e-commerce z Polski obsługują klientów w całej Europie

Jak podaje BNP Paribas Real Estate Poland, w minionym roku ukończono budowę kilku dużych obiektów, które w całości zajmą światowi liderzy branży handlu elektronicznego. Na szczególną uwagę zasługuje centrum logistyczne położone w Gliwicach dedykowane firmie Amazon.

Na czterech kondygnacjach o łącznej powierzchni 210 tys. m kw. zatrudnienie znajdzie nawet tysiąc pracowników i niemal cztery tysiące robotów. Co ciekawe, nie była to jedyna inwestycja realizowana w Polsce dla amerykańskiego giganta e-commerce. W drugiej połowie zeszłego roku zakończono pracę nad dwoma innymi obiektami, które co prawda pod względem powierzchni nie dorównują lokalizacji w Gliwicach, ale mimo wszystko również imponują wielkością – mówi Igor Roguski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wspomniane centra logistyczne położone są w okolicach Bolesławca oraz Łodzi i powiększyły zasoby powierzchni magazynowej użytkowanej przez Amazon w Polsce o odpowiednio 60,5 tys. m kw. i 45 tys. m kw.

Drugim największym obiektem magazynowym oddanym w zeszłym roku do użytku był Distribution Park Olsztynek o łącznej powierzchni 120 tys. m kw. Jego najemcą został inny, światowy przedstawiciel branży e-commerce – firma Zalando. Nowy magazyn ma obsługiwać dostawy dla klientów klubu zakupowego Zalando Lounge, liczącego aktualnie około 15 milionów członków na 13 europejskich rynkach.

Lokalizacja Zalando jest doskonałym przykładem potwierdzającym dwa z najsilniejszych obecnie trendów obserwowanych na polskim rynku. Po pierwsze to ogromne centrum dystrybucyjne obsługuje głównie klientów poza Polską. Inwestycja ta wpisuje się również w trend powstawania nowych lokalizacji logistycznych dzięki rozwojowi sieci dróg szybkiego ruchu oplatających cały kraj. Obiekt położony jest bowiem w bliskim sąsiedztwie niedawno oddanego fragmentu trasy S7. Jest to region, który do niedawna w ogóle nie był kojarzony z tego typu przedsięwzięciami.

Popyt na magazyny nie słabnie

W raportowanym okresie popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe utrzymywał się na stabilnym, bardzo wysokim poziomie. W efekcie, trzeci rok z rzędu łączny wolumen przekroczył granicę 4 milionów m kw. Największym zainteresowaniem cieszył się obszar Warszawa II, gdzie wynajęto prawie 1,1 miliona m kw. Dzięki bliskości stolicy, rozbudowanej sieci transportowej oraz atrakcyjnym kosztom najmu dużych powierzchni, obszar ten jest szczególnie popularny wśród firm logistycznych oraz sieci handlowych.
Wysoki poziom popytu w połączeniu z rosnącymi kosztami pracy i materiałów budowlanych przyczyniły się do systematycznego, aczkolwiek powolnego, wzrostu stawek czynszów, głównie tzw. stawek bazowych.

Z drugiej strony duża konkurencja na rynku zmuszała wynajmujących do walki o klienta poprzez oferowanie różnorodnych zachęt czynszowych, które w efekcie przyczyniają się do redukcji wysokości kosztów efektywnych po stronie najemców. Przed znaczącym wzrostem kosztów najmu powierzchni chroni wysoki poziom nowej podaży, zarówno tej zrealizowanej w roku minionym jak spodziewanej w ciągu najbliższych kwartałów – mówi
Robert Pawłowski, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Kolejne projekty w realizacji, główne rynki motorem napędowym

Rekordowy poziom nowej podaży w 2019 r. nie zniechęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Według raportu BNP Paribas Real Estate Poland, na koniec grudnia ubiegłego roku wolumen realizowanej powierzchni osiągnął poziom niemal 1,9 mln m kw. Najwięcej budowanej powierzchni przypada na rejon Górnego Śląska (478 tys. m kw.) oraz Warszawy II (425 tys. m kw). Hanna Milczarek, Dyrektor, Magazyny i Logistyka w dziale Rynki Kapitałowe z BNP Paribas Real Estate Poland, podkreśla wciąż dominującą rolę głównych klastrów magazynowych w całkowitej wielkości nowej podaży obiektów logistycznych.

Mają one duży, bo aż prawie 70-proc. udział w całkowitym wolumenie powierzchni w budowie. Za to wśród klastrów rozwojowych, czyli takich o wielkości nieprzekraczającej miliona m kw. powierzchni magazynowej, warto zwrócić uwagę na Trójmiasto. Budują się tam obiekty magazynowe o łącznej powierzchni przekraczającej 260 tys. m kw., w tym jeden z największych obecnie powstających w Polsce obiektów – Panattoni Park Gdańsk Airport (68,5 tys. m kw.) – komentuje Hanna Milczarek, Dyrektor, Magazyny i Logistyka w dziale Rynki Kapitałowe z BNP Paribas Real Estate Poland.

Już wkrótce ma wprowadzić się tam pierwszy najemca - home&you, a docelowo kompleks ma składać się z czterech budynków magazynowych.

Jak szacują eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, planowe przekazanie w ręce najemców wszystkich budowanych obecnie obiektów sprawi, że w 2020 roku zostanie złamana kolejna granica - całkowite zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce przekroczą pułap 20 milionów m kw.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej powoli rośnie, branża na razie obserwuje rozwój sytuacji

W ciągu 2019 r. wskaźnik pustostanów w Polsce wzrósł o 2,3 p. proc. do 7,4% na koniec IV kwartału, w ten sposób osiągając poziom najwyższy od pięciu lat. Biorąc pod uwagę rekordowo szybki przyrost nowej podaży w ostatnich latach, udział dostępnej powierzchni pozostaje wciąż na relatywnie niskim poziomie. Duża w tym zasługa projektów typu BTS, czyli magazynów „szytych na miarę” oraz specyfiki całego segmentu, w którym obiekty w budowie wynajęte są średnio w 49%, a w momencie oddania do użytku są już często w całości zapełnione najemcami. Najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni – 13% - zanotowano w rejonie Warszawa I, a najniższy w strefie Zachód obejmującej lokalizacje wzdłuż granicy polsko - niemieckiej, gdzie istniejące budynki są wynajęte w 100%. Niski poziom wskaźnika pustostanów odnotowano także w regionach: Wschód (1,9%), Szczecin (2,9%) i Dolny Śląsk (3,2%).