Colliers: przemyślane inwestycje tak ważne, jak wyniki finansowe

Przeczytaj także: Globalny rynek nieruchomości w 2023 r. Od czego zależy stabilizacja?

Atrakcyjność biur nie wynika tylko ze świadomości, że popyt na te aktywa będzie się utrzymywał, szczególnie w miastach o rozbudowanej infrastrukturze transportowej i licznych udogodnieniach, ale także z łatwości lokowania kapitału na dużą skalę, jaką oferują aktywa biurowe. Rosnące koszty budowlane, postrzegane przez 4 na 5 inwestorów (81%) jako znaczący problem, ograniczają realizację nowych inwestycji, prowadzenie remontów i projektów modernizacyjnych, co jeszcze bardziej przekłada się na wyścig po najlepsze aktywa. Inwestorzy spodziewają się, że wyraźna nierównowaga pomiędzy popytem a podażą spowoduje wzrost wartości najlepszych budynków biurowych o ponad 10% w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

Na podstawie naszego raportu „Global Investor Outlook 2022" można stwierdzić, że skumulowany popyt i opóźnione transakcje przełożą się na ożywienie w przyszłym roku. Jednak inwestorzy stoją w obliczu coraz bardziej złożonego i konkurencyjnego rynku, obarczonego nowymi regulacjami i niepewnością związaną z COVID-19. W związku z dużą ilością szybko dostępnych rezerw kapitałowych (tzw. dry powder), biura w miastach odznaczających się najbardziej dojrzałym rynkiem nieruchomości są postrzegane jako bezpieczne aktywa, które stanowią atrakcyjną możliwość ulokowania kapitału – powiedział Tony Horrell, Dyrektor ds. Globalnych Rynków Kapitałowych w Colliers.

Przemyślane inwestycje

Tegoroczny raport pokazuje, że kwestie ESG (środowisko, odpowiedzialność społeczna, ład korporacyjny) są ważne dla inwestorów, a prawie 3 na 4 z nich uwzględnia czynniki środowiskowe w swoich strategiach. To dążenie do inwestowania w sposób przemyślany jest zarówno sposobem na zabezpieczenie swoich aktywów na przyszłość, jak i odpowiedzią na rosnącą presję ze strony interesariuszy i społeczeństwa, którzy wymagają od nich reakcji na kryzys klimatyczny.

Podejście do nieruchomości oparte na zrównoważonym rozwoju przyczynia się do powstania większej przepaści pomiędzy nowszymi aktywami wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach a starszymi obiektami ulokowanymi w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Aby chronić swoje portfele, inwestorzy koncentrują się na budynkach klasy A, w których priorytetem jest zrównoważony rozwój i dbałość o dobrostan użytkowników. Rezygnują natomiast ze starzejących się, niespełniających wymogów aktywów, które mogą popaść w ruinę, jeśli nie zostaną uznane za atrakcyjne okazje do modernizacji. To przekalibrowanie zarządzanych aktywów będzie napędzać obrót na rynku.

Odnotowujemy wzmożony nacisk ze strony inwestorów na kwestie ESG, które w segmencie core i core plus stały się jednym z kluczowych kryteriów wyboru na przestrzeni ostatnich 6 miesięcy. Brak odpowiednich standardów ESG już teraz bezpośrednio wpływa nie tylko na oferowane wyceny, ale także na płynność nieruchomości na rynku inwestycyjnym - niektóre fundusze nie mogą nabywać nieruchomości, które nie spełniają konkretnych wymogów ESG. Spodziewamy się wzmocnienia tego trendu na przestrzeni następnych 12 miesięcy – powiedział Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego.

Partnerstwo kluczem do budowania zdywersyfikowanych portfeli

Pandemia spowodowała pojawienie się nowych ryzyk oraz nasilenie tych już istniejących dla niektórych aktywów nieruchomościowych. Inwestorzy szukają kolejnych sposobów na zapewnienie odporności i dywersyfikacji swoich portfeli, eksplorując aktywa specjalnego przeznaczenia, takie jak centra danych, obiekty dla sektora life science, domy studenckie czy mieszkania na wynajem, które przynoszą korzyści dzięki silnym powiązaniom z trendami demograficznymi i społecznymi.

Strategie inwestycyjne uwzględniające joint venture, partnerstwa lokalne oraz fuzje i przejęcia to doskonałe rozwiązania dla wytrawnych inwestorów, nastawionych na dynamiczny rozwój. Aktywa alternatywne stanowią atrakcyjną opcję inwestycyjną, ale ich unikalne cechy sprawiają, że niezbędna jest współpraca z właściwym partnerem. Istnieje wyraźne zapotrzebowanie na ekspertów, którzy wypełnią luki w wiedzy i bezpiecznie pokierują kapitałem, szczególnie w nowo powstających sektorach – powiedział Damian Harrington, Dyrektor Działu Badań Rynku w regionie EMEA i Dyrektor Działu Badań Globalnych Rynków Kapitałowych.

Inne kluczowe wnioski z raportu „Global Investor Outlook 2022" dla regionu EMEA obejmują:

• W pierwszej trójce najchętniej wybieranych aktywów znajduje się sektor magazynowy, który wciąż plasuje się na pierwszym miejscu - 69% respondentów jest najbardziej skłonnych do inwestowania w ten rodzaj aktywów w 2022 r., 57% w biura i 40% w mieszkania na wynajem.
• Europejski sektor hotelowy ponownie znalazł się na celowniku inwestorów dzięki rodzącemu się ożywieniu w branży turystycznej. Braki kadrowe utrudniają jednak powrót niektórych hoteli na rynek. Zmiana przeznaczenia hoteli to trend, który przyciąga graczy typu value-add.
• Inwestorzy spodziewają się wzrostu cen luksusowych obiektów handlowych, obiektów typu convenience i tych opartych na operatorach spożywczych. Tradycyjne centra handlowe czeka prawdopodobnie okres transformacji, a repozycjonowanie domów towarowych może być zapowiedzią trendów w najbliższej i średniej perspektywie czasowej.
• Alternatywne segmenty przyciągające największą uwagę inwestorów w Europie to life science, domy studenckie, mieszkania na wynajem i centra danych. Rynek life science w Europie pozostaje w tyle za rynkiem amerykańskim, a sektor centrów danych jest mniej dojrzały w porównaniu z azjatyckim, co może utrudniać pozyskanie aktywów generujących dochód na odpowiednio dużą skalę.
• Najchętniej wybierane lokalizacje biurowe to Londyn (45%); Paryż (30%); Berlin (30%); Monachium (30%). Inwestorzy postrzegają biura jako sektor, który potencjalnie może zapewnić im zwrot z inwestycji.
• Badanie pokazuje, że nieruchomości budowane pod wynajem zyskują na atrakcyjności, szczególnie wśród inwestorów w krajach nordyckich i południowej Europy. Tradycyjne pod kątem struktury właścicielskiej rynki takie jak Polska, cieszą się dużym zainteresowaniem, ponieważ trendy społeczne i ekonomiczne wskazują, że coraz więcej osób wynajmuje mieszkania.

Wyniki raportu „Global Investor Outlook 2022" wyraźnie potwierdzają zainteresowanie sektorem Living, który dołączył do grona najbardziej pożądanych aktywów – 40% inwestorów wymienia go jako jeden z trzech kluczowych komponentów swoich strategii. Paradoksalnie, do rozwoju sektora w Polsce przyczyniła się pandemia, podczas której inwestorzy z większa rezerwą podchodzili do rynku handlowego i hotelowego, a zwrócili się w stronę znanego im z ich lokalnego rynku stabilnego sektora living, w tym najmu instytucjonalnego. Na rozwój segmentu Living w Polsce wpływa wiele czynników, m.in. luka podażowa na poziomie blisko 3 milionów mieszkań. Warto również zauważyć, iż jednocześnie zmieniała się percepcja najmu w społeczeństwie. Polacy, przyzwyczajeni do tradycyjnego modelu posiadania mieszkania, coraz częściej rozważają najem jako alternatywę – powiedziała Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Dyrektor Działu Corporate Finance i Living Services.

O raporcie Colliers „Global Investor Outlook 2022"
Druga edycja naszych prognoz dla globalnych inwestorów w sektorze nieruchomości została opracowana na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród ponad 300 inwestorów z całego świata oraz szczegółowych wywiadów z regionalnymi ekspertami Colliers ds. rynków kapitałowych. Wnioski i opinie przedstawione w raporcie powstały na bazie ich odpowiedzi