Biurowce: najemcy aktywni jak przed pandemią

Przeczytaj także: Biurowce w Polsce - podsumowanie 2023 r. i prognozy na 2024

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) osiągnęły poziom prawie 6,7 mln mkw. W okresie ostatnich 12 miesięcy deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 279 600 mkw. w 21 budynkach.

Największą aktywnością deweloperów charakteryzował się jednak trzeci kwartał, w którym oddano do użytkowania biurowce stanowiące ponad 42% wolumenu nowej podaży za cały ubiegły rok.

Wśród największych zrealizowanych w 2023 roku inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Ocean Office Park B (Kraków, I kw.), Craft (Katowice, III kw.), Nowy Rynek E (Poznań, II kw.) czy Kreo (Kraków, III kw.).

Ostatni kwartał 2023 roku był kolejnym kwartałem z rzędu ze spadkiem wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia w trakcie realizacji pozostawało ok. 300 000 mkw. – to o ponad 22% mniej niż w trzecim kwartale 2023 roku, prawie 47% mniej niż rok wcześniej i ponad 73% mniej w porównaniu z rekordowym 2017 r., kiedy to w budowie pozostawało prawie 1,1 mln mkw. biur.

Zarówno znacząca dostępność powierzchni biurowej w już istniejących obiektach, jak i powszechna optymalizacja zajmowanej powierzchni sprawiają, że deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych biurowców, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu – mówi Joanna Bartoszewicz, Starszy Doradca w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Newmark Polska.

W czwartym kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 210 300 mkw., co stanowi wzrost o ponad 6% względem poprzedniego kwartału i najlepszy kwartalny wynik od początku roku. Z kolei całkowity popyt w 2023 roku wyniósł ponad 741 300 mkw. i był wyższy o prawie 19% niż w 2022 roku oraz o 7% w porównaniu z rekordowym rokiem 2019 (przed pandemią).

Pomimo wzrostu zainteresowania wynajmem biur najemcy nadal koncentrują się na optymalizacji zajmowanej powierzchni i stawiają na biurowce charakteryzujące się wysoką efektywnością energetyczną i przyjaznością dla środowiska.

W 2023 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 201 300 mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugiej pozycji uplasował się Wrocław z 165 550 mkw. podpisanych umów. Natomiast w Trójmieście aktywność najemców wyniosła ponad 143 900 mkw. Na te trzy miasta przypadło prawie 69% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w 2023 roku.

Czynsze za najwyższej jakości powierzchnie w biurowcach na głównych rynkach regionalnych utrzymują się na poziomie 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc. Dotyczy to w szczególności budynków biurowych wyposażonych w nowoczesne technologie i spełniających kryteria ekologiczne i społeczne (ESG), ponieważ ich właściciele wykazują ogólnie mniejszą skłonność do negocjowania wysokości stawek czynszów. W przypadku nowo powstających budynków biurowych możemy obserwować presję wzrostową na czynsze – dodaje Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.

W całym 2023 roku najwięcej podpisano nowych umów (45%), a na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów z 41-procentowym udziałem w wolumenie najmu. Natomiast pozostałe 14% stanowiły transakcje na potrzeby własne (6%), ekspansje (5%) oraz przednajmy (3%). Z kolei czwarty kwartał został zdominowany przez renegocjacje, których udział w całkowitym popycie przekroczył 55%. Według prognoz ekspertów w kolejnych kwartałach aktywność najemców w zakresie renegocjacji może utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie ze względu na chęć uniknięcia kosztów relokacji i wykończenia nowej powierzchni.

Na koniec grudnia 2023 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,5%, co stanowi wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,2 p.p. w ujęciu rocznym. Na wszystkich rynkach oprócz Szczecina stopa pustostanów przekroczyła 10%, a na czterech z nich wynosi ponad 18%.

Wolumen powierzchni niewynajętej w istniejących biurowcach cały czas rośnie i na koniec czwartego kwartału najemcy mieli do dyspozycji prawie 1,2 mln mkw. Ponadto na rynkach regionalnych dostępna jest też znacząca pula biur oferowanych w formie podnajmu – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.