Mieszkania siłą napędową rynku gruntów inwestycyjnych

Przeczytaj także: Grunty inwestycyjne 2023 i prognozy na 2024 rok

Grunty mieszkaniowe

Pomimo wstrzymania rządowego preferencyjnego programu kredytowego, spadku sprzedaży mieszkań w porównaniu do 2023 r. i spowolnienia dynamiki wzrostów cen zainteresowanie deweloperów mieszkaniowych gruntami inwestycyjnymi pozostaje bardzo wysokie. Wynika to m.in. z niskiej podaży działek, zwłaszcza w ośrodkach wielkomiejskich.

Mimo ww. aspektów, rok 2024 zakończył się rekordową liczbą wydanych pozwoleń na budowę nowych nieruchomości mieszkaniowych i usług zamieszkania zbiorowego. Dlatego też deweloperzy odczuwają wciąż niedobór działek pod inwestycje – mówi Dariusz Forysiak, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

Ceny gruntów mieszkaniowych w stolicy w 2024 roku wynosiły od 350 do 950 EUR/mkw. poza centrum i nawet do 3500 EUR/mkw. w centralnych lokalizacjach. W innych dużych miastach w Polsce wahały się w przedziale od 200 do 1050 EUR/mkw.

Grunty biurowe

Utrzymująca się stabilizacja na rynku biurowym sprawia, że liczba transakcji pozostaje na niskim poziomie.

W szczególności w miastach regionalnych obserwujemy ograniczoną aktywność inwestycyjną, co przekłada się na stabilizację cen gruntów przeznaczonych pod te funkcje – mówi Dariusz Forysiak.

W ub.r. ceny gruntów biurowych w Warszawie wahały się między 210 a 410 EUR/mkw. poza centrum, aż do 380–1400 EUR/mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W innych dużych miastach cena metra kwadratowego wynosiła od 110 do 310 EUR.

Grunty handlowo-usługowe

Rynek gruntów handlowo-usługowych w dużych aglomeracjach nadal podlega przedłużającej się stagnacji. Wyjątek w tym obszarze stanowią dynamicznie rozwijające się parki handlowe. Jednocześnie sektor handlowy wciąż dostosowuje się do zmieniających się preferencji konsumentów i rosnącej roli e-commerce.

Mała liczba transakcji gruntowych w tym segmencie przekłada się na stabilizację cen, zwłaszcza w miastach regionalnych. W 2024 r. w centrum Warszawy oscylowały w granicach od 410 do 1170 EUR/mkw., podczas gdy poza centrum były znacznie niższe – wahały się od 115 do 525 EUR/mkw. W innych dużych miastach w Polsce przedział cen był dość szeroki – wynosił od 80 nawet do 400 EUR/mkw.

Grunty przemysłowo-magazynowe

Dynamicznemu rozwojowi sektora przemysłowo-logistycznego i dużym transakcjom portfelowym na magazynowym rynku inwestycyjnym towarzyszyła kolejna fala zakupów gruntów pod dalsze projekty ze strony podmiotów aktywnych w tym segmencie.

Warszawa, podzielona na trzy strefy, wykazuje najwyższe ceny gruntów przemysłowych w skali kraju. W warszawskiej I strefie koszt metra kwadratowego kształtował się w przedziale 130 do 250 EUR. W II strefie ceny były zauważalnie niższe (60–150 EUR/mkw.), a w III strefie osiągnęły poziom 50–55 EUR/mkw. W pozostałych regionach Polski najwyższe ceny zanotowano w Krakowie (40–85 EUR/mkw.) oraz na Górnym Śląsku (35–75 EUR/mkw.). Nieco mniej inwestorzy mogli zapłacić za metr kwadratowy we Wrocławiu (40-65 EUR/mkw.), Poznaniu (40-55 EUR/mkw.) i Gdańsku (30-65 EUR/mkw.). Najniższe ceny zanotowano w Bydgoszczy i Toruniu (20–50 EUR/mkw.), Rzeszowie (20–55 EUR/mkw.) i Szczecinie (30–50 EUR/mkw.).

Grunty pod inwestycje OZE

Rekordowy udział odnawialnych źródeł energii w produkcji energii elektrycznej w Polsce – który w maju 2024 roku osiągnął 35,9%, a w ujęciu rocznym wyniósł 29,6% – znajduje odzwierciedlenie w rosnącym popycie na grunty przeznaczone pod inwestycje w farmy fotowoltaiczne i wiatrowe. Dodatkowym impulsem do rozwoju tego segmentu będą zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego, które mogą ułatwić realizację takich projektów.

Choć inwestorzy i eksperci w znacznym stopniu pozytywnie oceniają reformę przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, rosną obawy w zakresie terminowego wprowadzenia w życie jej przepisów, w szczególności ustanowienia Planów Ogólnych. Również zastąpienie procedury lex developer Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi budzi obawy wzrostu kosztów przedsięwzięcia – mówi Dariusz Forysiak.

Prognozy dla rynku na 2025 rok

W 2025 roku prognozowane są dalsze wzrosty cen działek pod zabudowę mieszkaniową (projekty mieszkaniowe lub usług mieszkań na wynajem) oraz nieruchomości magazynowe w kluczowych dla tego sektora lokalizacjach.

Spodziewamy się, że odczuwalny w 2024 roku niedobór działek pod inwestycje oraz dominująca rola rynku mieszkaniowego utrzymają się także w 2025 roku. To pochodna podpisanej w styczniu nowelizacji ustawy odblokowującej wydawanie decyzji WZ w obszarach położonych blisko lotnisk w całym kraju, postępującego wdrażania reformy planistycznej oraz oczekiwań rynku względem programów rządowych i wysokości stóp procentowych – mówi Dariusz Forysiak z Colliers.

Tempo wzrostu cen gruntów utrzyma się na dotychczasowym poziomie, pod warunkiem, że aktywność deweloperów pozostanie wysoka, a wsparcie państwa dla nabywców mieszkań będzie kontynuowane. Choć w pozostałych segmentach rynku nieruchomości liczba transakcji pozostanie na niskim poziomie ze względu na ograniczony popyt, nie należy oczekiwać spadku cen.