Rynek apartamentów: perspektywy rozwoju

Przeczytaj także: Czas na luksusowe apartamentowce

Szukanie okazji na rynku nieruchomości często kojarzy się przede wszystkim ze znajdowaniem możliwie jak najtańszych lokali. W rzeczywistości okazuje się, że najbardziej niedoszacowane wcale nie są nieruchomości najtańsze, a wręcz przeciwnie te znajdujące się na stosunkowo wysokim pułapie cenowym. Chodzi mianowicie o segment luksusowych apartamentów.

Według redNet rozwój rynku apartamentów w Polsce rozpoczął się już pod koniec lat dziewięćdziesiątych, kiedy to zaczęły powstawać budynki o standardzie znacznie przekraczającym segment popularny, zarówno pod względem standardu jak i cen. Pierwsze tego typu inwestycje powstawały w Warszawie, która zwykle wyznacza trendy rozwoju krajowego rynku nieruchomości, a stopniowo zaczęły pojawiać się również w innych miastach, cieszących się ogromną popularnością wśród obcokrajowców, czyli np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy też Trójmieście. Standard lokali uznawanych na rynku za apartamenty podlegał bardzo szybkiej ewolucji. Wiele inwestycji, które w momencie powstawania uznawane były za luksusowe, po paru latach ledwo zasługują na miano mieszkań o podwyższonym standardzie. Jednocześnie brak dokładnie sprecyzowanej definicji apartamentu doprowadził do znacznego rozmycia rynku, co objawia się przede wszystkim w tym, że większość publikacji traktujących o segmencie luksusowych lokali odnosi się w rzeczywistości do szeroko pojętego rynku mieszkań o podwyższonym standardzie. Taka sytuacja nie jest korzystna ani dla obserwatorów ani uczestników rynku nieruchomości. Doprowadziła ona bowiem do zatarcia różnic pomiędzy poszczególnymi jego segmentami, a co za tym idzie nadużywania przez deweloperów pojęcia apartamentów, mającego na celu uzasadnienie wysokich cen ofertowych lokali. W rezultacie osoby nie posiadające głębokiej wiedzy na temat tego rynku, niejednokrotnie godzą się zapłacić nawet bardzo wysoką cenę za produkt, który z prawdziwym apartamentem łączy tylko nazwa. Nieświadomi właściciele często przekonują się o jakości swojego mieszkania dopiero w momencie próby jego sprzedaży na rynku wtórnym, gdzie dla potencjalnego nabywcy liczy się faktyczny standard nieruchomości, a nie to, że w folderze reklamowym dewelopera była ona określona jako apartament.

Mała przejrzystość segmentu luksusowych apartamentów i często błędne postrzeganie tego rynku, stworzyło konieczność precyzyjnego określenia definicji prawdziwego luksusowego apartamentu. Usystematyzowanie cech, jakie powinien posiadać dany lokal aby zasługiwać na to miano, pozwoli na zwiększenie świadomości uczestników rynku nieruchomości i wyraźne oddzielenie segmentu apartamentów od mieszkań o podwyższonym standardzie.

Zdaniem redNet jednym z najważniejszych kryteriów, jakie powinien spełniać lokal mieszkalny, aby mógł zostać nazwany apartamentem jest jego odpowiedni rozkład. W apartamencie powinny się znaleźć co najmniej następujące pomieszczenia: kuchnia, salon (lub salon połączony z kuchnią), główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby, gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia, łazienka ogólna, pralnia lub pomieszczenie gospodarcze oraz osobna łazienka do każdej kolejnej sypialni. Konieczność zaprojektowania wygodnych, ustawnych pomieszczeń oraz ich odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część dzienną (dostępną także dla gości) i nocną (zapewniającą mieszkańcom pełną prywatność), pozwala na określenie minimalnej powierzchni luksusowego lokalu na poziomie 100 m2. W szczególnych przypadkach analitycy mogą dopuścić uznanie za apartament mieszkania o nieco mniejszej powierzchni, np. 97 m2, pod warunkiem jednak, że jego funkcjonalność oraz pozostałe kryteria pozostaną zachowane. Spotykane często na rynku określenie apartamentu w odniesieniu do 50- czy nawet 30-metrowych mieszkań, jest już wyraźnym nadużyciem.