Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kw. 2009

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w Polsce III kw. 2010

Rynek wtórny lokali mieszkalnych

W większości analizowanych miast ceny mimo wszystko pozostają względnie stabilne, a wahania w jedną i drugą stronę są naprawdę nieznaczne. Wydaje się, że sprzedający mieszkania postanowili nie dokonywać znaczących ruchów cenowych pod koniec roku i poczekać z ewentualną zmianą na rozwój sytuacji w pierwszych miesiącach 2010 r.

W raporcie czytamy, iż jeśli porównamy średnia cenę mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w IV kwartale 2009 r. z analogiczną wartością sprzed roku, to okaże się, iż wśród największych rynków mieszkaniowych jedynie w wypadku Szczecina i Lublina są one niższe. Dokonując takiego porównania, warto jednak pamiętać, iż analizowany okres 2009 r. (podobnie jak I kwartał 2010 r.) okazał się specyficzny, ponieważ – ze względu na perturbacje związane z kryzysem na rynkach finansowych – szczególnie trudno było otrzymać kredyt, co przekładało się na drastyczny spadek liczby finalizowanych transakcji, a to z kolei – na pierwsze większe obniżki cen mieszkań. Dodatkowo na spadek cen neutralizująco wpływała w kolejnych kwartałach, rosnąca stopniowo, droższa oferta mieszkań nie starszych niż 10 lat.
Najsilniejsze spadki cen odnotowano w Szczecinie (1,3%) i Łodzi (1%). W drugim z wymienionych miast w poprzednich kwartałach notowano już wzrosty, dzięki czemu cena – nawet po ostatnim spadku – jest wyższa od ubiegłorocznej aż o 4,5%. Z kolei w Szczecinie utrzymująca się w ostatnich kwartałach tendencja spadkowa sprawiła, iż na przestrzeni całego roku odnotowano tu największy, bo wynoszący ponad 4% spadek. Efekt powolnego, ale systematycznie obniżającego się poziomu cen w Lublinie stanowi średnia dla całego miasta, niższa o 100 zł/m2 w stosunku do poziomu w zeszłym roku. Drugi kwartał z rzędu spadała średnia cena w Warszawie. Były to jednak nieznaczne obniżki, rzędu 0,2% w III kwartale 2009 r. i 0,5% w IV kwartale 2009 r. W listopadzie co prawda występowały niewielkie wzrosty ceny średniej, ale nie potrafiły one przeważyć szali na plus. Ostatecznie średnia cena mieszkań oferowanych na wtórnym rynku mieszkaniowym stolicy pozostała w ostatnim kwartale 2009 r. na poziomie nieco wyższym od odnotowanego dokładnie rok temu.

Emmerson podaje, iż najsilniejszy wzrost średniej ceny w IV kwartale 2009 r. nastąpił w Trójmieście (2,3%) i poprzedzony był równie silnym spadkiem w III kwartale 2009 r. W ciągu ostatniego roku na wspomnianym rynku średnia cena naprzemiennie rosła i spadała, utrzymując się w widełkach 6 950-7 150 zł/m2. Z kolei o 2% wzrosła średnia cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Katowicach. Właśnie w tym mieście daje się zauważyć najbardziej stabilna tendencja wzrostowa, skutkiem czego w IV kwartale 2009 r. średnia cena oferowanych mieszkań na rynku wtórnym była wyższa aż o 8% w porównaniu do sytuacji sprzed roku. We Wrocławiu średnia cena wzrastała już trzeci kwartał z rzędu, jednak niewielka skala tych zmian sprawiła, iż ostatecznie zwiększyła się ona tylko o ok. 1% w odniesieniu do analogicznej wartości sprzed roku. Trwające od pół roku zwyżki cenowe w w Krakowie w IV kwartale 2009 r. przyczyniły się do wzrostu średnich kwot o 3% w stosunku do roku ubiegłego – oznaczało to wzrost średniej ceny o ok. 100 zł/m2. W samym IV kwartale 2009 r. zmiana ta wynosiła ok. 1,3% w stosunku do poprzednich 3 miesięcy.

W Poznaniu średnia cena – po relatywnie dużym wzroście odnotowanym w II kwartale 2009 r. – ustabilizowała się na poziomie ok. 6 050 zł/m2.

Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. podaje, iż ze względu na istotne rozbieżności dotyczące stopnia zużycia technicznego oraz technologii wykonania, a w konsekwencji – również cen mieszkań, konieczne stało się podzielenie rynku wtórnego na mieszkania „nowe” i „stare”. W związku z powyższym do kategorii „nowy rynek wtórny” zaklasyfikowano mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich 10 lat (od 1999 r.) oraz mieszkania będące w trakcie budowy, natomiast do kategorii „stary rynek wtórny” – mieszkania sprzed 1999 r.