Rynek wtórny: mniej nowych mieszkań

Przeczytaj także: Zawyżona cena sprzedaży mieszkania przyniesie straty

Rosnąca zdolność kredytowa Polaków nie przekłada się na standard mieszkań, które byłby przedmiotem transakcji – pokazują dane Home Broker. W dalszym ciągu nabywcy nieruchomości chętnie wybierają mieszkania tańsze, czego efektem jest malejący udział najnowszych lokali (zbudowanych po 2000 roku) w transakcjach na rynku wtórnym.

Więcej wielkiej płyty i mniej nowych mieszkań

W ciągu ostatnich 12 miesięcy transakcje mieszkaniami zbudowanymi po 2000 roku stanowiły 23% wszystkich zawartych na rynku wtórnym. Oznacza to spadek względem odczytu z zeszłego kwartału o 3 p.p. Największy spadek zaobserwowany został w Poznaniu – na 16% z 26%. Mniej transakcji najnowszymi mieszkaniami odnotowano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Jedynie w Trójmieście mieszkania wzniesione w ostatniej dekadzie były przedmiotem transakcji na rynku wtórnym częściej w ostatnich 12 miesiącach, niż w okresie od marca 2009 do marca 2010 roku.
Mieszkania nowe tracą swój udział w rynku głównie na rzecz mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. W badaniu przeprowadzonym w pierwszym kwartale br. ich udział w liczbie transakcji wynosił 32%, podczas gdy obecnie 37%. Trend taki widoczny jest w między innymi w: Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Jedynie w Trójmieście widoczna jest przeciwna tendencja. Na rynku wtórnym pomorskiej konurbacji maleje bowiem udział transakcji mieszkaniami w wielkiej płycie a rośnie najnowszymi lokalami.

Najmniejsze zmiany widoczne są natomiast w przypadku mieszkań w budynkach z cegły (wzniesionych do 2000 roku). W Warszawie i Wrocławiu ich udział w ogólnej liczbie transakcji praktycznie się nie zmienił, natomiast w Krakowie, Poznaniu i Trójmieście wzrósł o kilka punktów procentowych.
Najdroższe i nienegocjowalne

Skąd bierze się spadek popularności najnowszych mieszkań na rynku wtórnym? Wydaje się, że głównym powodem może być relatywnie najwyższa cena. Zgodnie z danymi Home Broker, w największych miastach ceny mieszkań zbudowanych po 2000 roku są przeciętnie droższe od tych w budynkach z wielkiej płyty o około 20%. Nie dziwi więc fakt, że wiele osób rezygnuje z wyższego standardu budynku na rzecz niższej ceny. Jest to szczególnie ważne dla osób chcących skorzystać z programu „Rodzina na Swoim”. O wadze tego czynnika może świadczyć fakt, że w pierwszym kwartale br. co szósty kredyt hipoteczny udzielany był właśnie z rządowym wsparciem.

Osoby sprzedające najnowsze lokale na rynku wtórnym są też mniej skłonne do negocjacji niż właściciele mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Z danych Home Broker z ostatniego roku wynika, że w ostatecznych negocjacjach, właściciele lokali zbudowanych po 2000 roku skłonni są przystać na średnią obniżkę w wysokości 3%, wobec blisko 3,5% w przypadku mieszkań w wielkiej płycie.

Konkurencja ze strony deweloperów

Dobrem substytucyjnym wobec mieszkań wzniesionych po 2000 roku są lokale deweloperskie. Chociaż sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich kwartałach dynamicznie rośnie, to wciąż do sprzedania pozostaje niemała pula gotowych lokali. Zazwyczaj mają one duże metraże i relatywnie małą liczbę pomieszczeń, co nie współgra z obecnymi potrzebami nabywców. Warto jednak zauważyć, że takie lokale deweloperzy powinni być bardziej skłonni sprzedawać w atrakcyjnych cenach. Z drugiej strony dla kupujących, którzy mogą poczekać na dokończenie procesu inwestycyjnego, ciekawą alternatywą może być nabycie mieszkania na początkowym etapie realizacji inwestycji. Często właśnie takie lokale deweloperzy sprzedają po niższych cenach dyskontując ryzyko inwestycji. W początkowej fazie sprzedaży nabywcy mogą ponadto wybierać z szerszej palety dostępnych mieszkań, co wiele osób postrzega jako dużą zaletę.