Rynek biurowy: stolice Europy Środkowej I poł. 2013 r.

Przeczytaj także: Najdroższe powierzchnie biurowe III 2013

Transakcje najmu

Według danych firmy Cushman & Wakefield całkowity wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 692 tys. mkw. To wynik lepszy zarówno od pierwszej, jak i drugiej połowy 2012 r. (popyt w pierwszej połowie 2012 r. w Europie Środkowej wyniósł 625 900 mkw.). Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu najemców Europą Środkową.

Największy udział w popycie brutto w Europie Środkowej mają firmy zagraniczne, które przyciąga wysoko wykwalifikowana kadra, niższe koszty najmu, dobry standard budynków i stabilność gospodarcza. Region ten jest również atrakcyjny dla dużej liczby międzynarodowych firm zainteresowanych otwarciem centrów outsourcingowych, które coraz częściej świadczą zaawansowane usługi dla biznesu.

Największą nową transakcją najmu zawartą w regionie w pierwszej połowie 2013 r. było wynajęcie 13 000 mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Ochota Office Park w Warszawie przez podmiot z sektora publicznego. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Pradze, gdzie Raiffeisen Bank wynajął ponownie 20 700 mkw. w City Tower. W Warszawie w dalszym ciągu podpisuje się najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej (prawie 52 tys. mkw. w pierwszej połowie roku).

Analitycy odnotowali również rekordowy wynik współczynnika ekspansji, czyli liczby metrów kwadratowych, o jakie najemcy zdecydowali się poszerzyć już wynajęte powierzchnie. Stało się to głównie dzięki rekordowej w skali całego regionu powierzchni prawie 39 tysięcy metrów kwadratowych, o jaką powiększyli swoje biura najemcy w Budapeszcie w pierwszym kwartale 2013 r.

Czynsze

Najwyższe odnotowywane czynsze w Centralnych Obszarach Biznesu we wszystkich czterech stolicach pozostają stabilne. Jedynie w Warszawie nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 25,50 EUR/mkw./miesiąc. W Pradze i Budapeszcie najwyższe czynsze w najlepszych obiektach, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, wynoszą 21 EUR, a w Bratysławie 15 EUR za mkw. miesięcznie. Czynsze są na atrakcyjnym poziomie w porównaniu ze stawką 112 EUR/mkw./miesiąc w londyńskiej dzielnicy West End – najdroższej lokalizacji biurowej świata według raportu firmy Cushman & Wakefield Office Space Across the World 2013.

Pustostany

Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej wyniósł 14,1% w pierwszej połowie 2013 r. i był wyższy od średniej pięcioletniej, głównie za sprawą wzrostów w Warszawie i Bratysławie w ostatnich kilku kwartałach. Prognozuje się jego dalszy wzrost w całym regionie w wyniku oddawania do użytku nowej powierzchni spekulacyjnej i nadpodaży na rynku. Współczynnik pustostanów jest najwyższy w Budapeszcie (19,9%), aczkolwiek stopniowo się obniża od drugiego kwartału 2012 r., w którym wyniósł 21,3%. Najniższy wskaźnik pustostanów obserwuje się w Warszawie (10,5%).

Absorpcja

Średni roczny poziom absorpcji jest stosunkowo stabilny pomimo rosnącej aktywności najemców w Europie Środkowej w ostatnich trzech latach. Od końca 2010 r. wolumen wynajętej powierzchni rósł o ok. 70 000 mkw. kwartalnie, czyli o ok. 50% mniej niż w czasach sprzed kryzysu w latach 2007-2008. Natomiast aktywność najemców mierzona w oparciu o popyt brutto wskazuje na trend wzrostowy. Świadczy to z jednej strony o nieustannym poszukiwaniu przez dotychczasowych najemców sposobów na optymalizację kosztów nieruchomości, a z drugiej strony o wolniejszym tempie rozwoju rynku powierzchni biurowych w Europie Środkowej.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2013 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na najważniejszych rynkach nieruchomości Europy Środkowej, tj. w Polsce, Czechach oraz na Słowacji i Węgrzech, wyniosła 1,72 mld euro. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszył się sektor biurowy, na który przypadło 62,5% wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym okresie.

James Chapman, Partner w Grupie Rynków Kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Od początku 2013 r. największy wolumen obrotów na rynku inwestycyjnym ponownie odnotowano w Warszawie, a największą dotychczas transakcją na stołecznym rynku była sprzedaż kompleksu biurowego New City funduszowi Hines Global REIT. Na rynku biurowym Europy Środkowej największą transakcją pojedynczej nieruchomości była sprzedaż obiektu The Park w Pradze. Inwestorzy nadal interesują się najlepszymi w swojej klasie aktywami, które oferują wyjątkowo dobre wyniki i stabilność przychodów pomimo rosnącej nowej podaży. W związku z tym przewidujemy znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w obu krajach do końca bieżącego roku”.